Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:
  • каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
  • законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
  • очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
  • не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
  • не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
  • заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.